开发商逾期交房违约金如何计算？

　　逾期交房就是在买家履行交付购房款后开发商没有按照合同约定时间按时交房，逾期交房涉及到合同违约。而影响违约金多少的首要因素就是开发商逾期交房的时间。下面我们来看一下在实际案例中的具体情况。

　　《案例》

　　天津的李先生就有过这样的遭遇。李先生家的儿子在2016年研究生就毕业了，在读研期间与同学恋爱，期间见过双方家长之后决定两个孩子毕业后结婚，这可把李先生高兴坏了。于是就张罗起来，决定在本市购买商品房用做婚房。再选了几处心仪的地点之后，带家人亲自看了这几个地方，最终决定了一处并签了商品房买卖合同。心中的一颗大石终于落地了，但没想到这只是后面一系列糟心事的开始。

　　李先生在2015年7月就与天津市X建设投资公司签订了商品房买卖合同。但在李先生按时交付了放款后对方并没有按照合同约定交付房屋并取得相关证件。按照合同约定对方属于违约，应当支付李先生违约金。李先生多次与该公司沟通并协商，但对方一直在推诿，即没有实际解决问题，也没有支付补偿的意愿。于是李先生决定走法律途径来为维护自己合法权益。

　　律师分析：

　　一、 合同约定2016年3月15日前，将竣工的商品房并经验收合格取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》交付给李先生。但实际上2016年5月才将房屋交付。

　　二、 到2017年5月对方都未取得竣工验收合格证及天津市新建住宅商品房准许交付使用证。

　　三、 按照合同约定双方订立合同后，应严格按照合同约定履行义务，被告负有向原告交付经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房义务，被告未按约定履行，已构成违约，应承担违约责任。

　　四、 按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。

　　此案件的关键点就在于逾期的天数到底是多少?是2016年3月到2016年5月?还是2016年3月2017年5月?

　　律师认为:

　　一、双方在平等自愿的基础上订立的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合同合法有效。

　　二、合同订立后，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告亦应依据双方商品房买卖合同的约定履行交房义务。现被告逾期交房，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任，对原告要求被告给付自2016年3月16日至实际交房之日止逾期交房已付款利息损失及逾期交房违约金的诉讼请求。

　　三、关于计算逾期交房的起止时间问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告于2016年5月4日实际接收了房屋，此行为表明双方就商品房的交付条件已经达成新的合意，被告逾期交房违约责任的截止期限应到2016年5月4日止。

　　故本案中原告要求被告给付至2016年5月31日逾期交房已付款利息损失及逾期交房违约金。

　　因此，依照合同约定，被告逾期交房在90日内的，被告应支付逾期交房已付款利息，逾期交房在90天以上的，才在给付逾期交房已付款利息的同时承担逾期交房违约金的违约责任。经核算被告应给付原告逾期交房已付款利息为708703元×4.35%÷365天×50天即4223.09元。

　　房哥有话说：很多人遇到了逾期交房，自身不知道竟可以索赔，在开发商一忽悠、二恐吓、三拖延之下，大多不了了之。希望大家能了解自己的权利所在，面对被侵权的行为，勇于捍卫自己的合法权益。