明明同一楼盘，却房价各不同？原因在这里

　　大家去售楼部看房的时候，一定深有体会，问置业顾问价格的时候，他永远只会告诉你均价，只有你真正要买的时候，才会告诉你实实在在的价格，选择不同的楼层，不同的单元，甚至对面的那套，价格都是不同的，这是为什么呢?

　　楼层

　　这点大部分人都会知道，不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。

　　但并不意味着最高的楼层一定是最贵的，这是因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象。因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点，再继续下滑直到最高层。

　　特殊数字楼层也是影响价格的因素，如4层、14层、18层、顶层等，在某些地区有一个统一的说法时，开发商为了尽快出手，一般会采取“特价房”的形式快速销售。

　　朝向

　　和楼层一样，朝向也会影响到采光通风的问题。从采光上来说，同一个楼层，朝南的房间可能会常年阳光明媚，备受太阳恩宠，朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉。

　　但是同样朝北，东西户型通常比中间户型的光照更加温和，可谓雨露均沾。所以中间朝南户型的房价往往大于东西户型，东西户型朝阳的一面又大于朝北的一面。

　　对于通风效果来讲，户型朝向的决定性可能远大于楼层影响，比如假如你的户型正好是西北朝向，冬天的西北风可能会疯狂的敲打你的窗户``````

　　尤其是塔楼，基本上各个朝向的户型都有，价格也相差很多，买房时要好好挑选。

　　位置

　　1、内部交通

　　　　而楼下就是公交站，也不是一个好的条件，因为你可能一开窗，就能听到公交站那喧闹的声音。

　　2、污染源

　　小区中不可避免的会有各种污染，如噪音污染、异味污染、灰尘污染等。房子离污染源的远近将直接影响了其价格的高低，这一点在二手房的价格上表现的最为明显。

　　因此，为了房子增值考虑，在购买新房时，尽量不要买带有底商的房子，因为底商会有饭馆，夏天就可能有露天烧烤。同样，离地下车库出入口、垃圾回收站近的房子，也最好不要买。

　　3、景观好坏

　　同一小区，离中心景观区越近的房子，价格也越高。但是，也需要注意一点，那就是如果房子前后有小广场，将来可能成为大妈们跳广场舞的地方。以大妈们的彪悍程度，基本上就不能开窗了。

　　房子临街，那么这个可能是你房源的一个减分项，因为会有噪音的污染。

　　得房率

　　得房率这个指标，对客户来说，没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。

　　一般来说，塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。在塔楼里，有的塔楼是有很长的走廊的那种，得房率会更低一些。

　　户型

　　这个因素是你最能直观明白的，方正大气，布局是否合理，动静分区，干湿分离，明厨明卫，是否有入户花园，阳台大小，是否有飘窗，等等，都是决定这套房价格的关键因素，目前，开发商都知道户型的重要性，所以一般情况下，户型都会设计的比较合理的。

　　时间

　　很多人都会郁闷，为什么我看中了一套房子，过了几天价格就变了，可能是高了，也可能是降了。这种忽高忽低的价格变化，让很多买房业主摸不到头脑，犹犹豫豫不知何时买入才合适。

　　其实，每个房地产商在不同的阶段都会有不同的销售计划，这些销售计划下发到每个置业顾问手里，就变成了不同阶段的业绩考核。

　　可能在考核初期，房价会稍微高一点，在接近考核末期或者是需要冲业绩的时间点，房价可能就会因此降低来促成成交量。也有的时候，房地产商需要资金流快速流动，那么房价就会在短时间内降低，相反，如果这个房地产商资金流周转正常，不差钱，房价也可能居高不下。

　　在什么时间买房最划算，就需要看买房者的观察力是否敏锐，信息是否高效快捷，选准一个合适的时间买入，往往会带来意料不到的效果。

　　价格策略

　　一般没有经验的买房者常常会被房地产商或者置业顾问“套路”，这个“套路”并不是什么恶意的事情，而是普遍存在于各行各业中。

　　其实道理很简单，在你买一件衣服时，你越表现的难以割舍，也越难杀下价钱，你越是表现的风轻云淡，转身就走，越容易被导购员挽留，然后降价。

　　买房子也是一个道理，你对某个楼层、某个户型越是表现出钟爱，主动权越是难以掌握在自己手中。因此，在看房子的时候最好隐藏一下自己的情绪，但也请注意，千万千万不要到处挑毛病，那样会使置业顾问的心情不好，即使他手里有低价，也不一定会给你，互相尊重，才能达成一笔好交易。

　　楼王

　　基本上每个小区都会选定一栋楼盘做楼王，楼王的位置，朝向，景观，采光等方面可能都是最好的，价钱也自然是最高的。其实楼王除了上述优点以外，它还有一个难以察觉但十分重要的作用——价格标杆。

　　楼王只有一栋，好的楼层和户型更少，他并不见得能给开发商带来巨大的利润，但是通过其他楼栋和楼王之间的对比，却往往能撬动购买者的心理杠杆，促成其他楼栋的交易快速达成。

　　比如和楼王相近的一个楼栋，可能只是景观上稍微差了一点，其他地方几乎一样好，价格却差出来了很多，就会很容易造成一种其他楼栋很划算的感觉。

　　罗田房产网编后语：对于刚需购房者来说，房价高低是买房时核心要考虑的因素。因此，知道了同一小区不同房子价格的差异，选择的时候就会有的放矢，用合理的价格买到最适合自己的房子。

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