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商品房“预售”真要取消?房地产行业传出大消息!

2020年10月14日 10:01     小编:房哥          点击:712

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  商品房预售制目前已续存了25年年左右,从某种意义上来说,商品房预售制度的出现,对开发商和购房者是一种双赢的结构。

  对开发商而言,扩大了融资途径,降低了资金的使用成本,通过资金回笼还可以为下一步的发展保驾护航。

  对购房者而言,可以缓解住房不足的状况,满足迫切的住房需求,同时相对现房来说更具价格优势,一般要比现房便宜10%-20%,所以能够被购房者普遍接受。

  但是,随着时间的推移,商品房预售制度的弊端开始显现。近日,取消商品房预售制度呼声再起。

  

  一 为何取消商品房预售制度呼声很高?‍

  近年来,取消商品房预售制度的呼声很高,其原因大抵可以分为以下三方面:

  1 房屋品质存在不确定性因素‍

  

  看过房子的人都知道,如果去售楼部购买期房,购房者能够接触到的只有沙盘、效果图、样板间等,至于绿化、用料、配套等,基本全考置业顾问的介绍。等到交房验收时,可能才会发现效果图和实物之间存在着不小的差别。

  因此,与现房相比,由于期房看不见摸不着,质量问题要等到交房才能发现,所以在一两年的等待过程中,存在着很多不确定性的因素。

  2 存在延期交房、烂尾的风险

  

  最近几年,房企普遍都采取了“高周转”的开发模式,比如拿地几个月后就开盘销售,接着尽快进行资金回笼,然后资金进行再次投资。

  不难看出,商品房预售制下,购房者无形中成为了开发商的“提款机”,开发商只需要投入有限的资金就可以运作一个项目, 这就降低了房地产的准入门槛,使得开发商鱼龙混杂,信誉好坏不一,所以一旦出现资金链断裂,很容易出现延期交房,甚至是楼盘烂尾的问题。

  3从预售到交房存在价格波动

  

  在过去的十多年里,楼市处于上升期,购房者都倾向于买期房,因为房子几乎一天一个价,今天错过了,明天可能就要多掏好几万。

  但是,当楼市处于下行期,从预售到交房期间就很容易出现价格波动。以济南某楼盘为例,项目前期开发的房子平均房价17000元,但受楼市调控等因素的影响,短短一年时间里,每平米下跌了4000元,一套100平米的房子不经意间就损失了40万,相当于一个普通家庭五六年的收入。

  鉴于这些方面的问题,取消商品房预售制度的呼声也便越来越高了。

  二 商品房预售制度有可能取消吗?

  针对这个问题,央媒也曾不断发出信号,人民日报曾刊文《取消商品房预售制,调研可先行》,文章中用“取消预售制,长远看不可避免”12个字明确表示。

  文章中明确地指出了商品房预售制度的优缺点和改进建议。虽然现在商品房预售制度和土地、房产开发和各地税务挂钩无法短期内取消,但是从欧美发达国家的房地产发展历程和长远来看,商品房预售制度未来一定会被取消。

  除了人民日报外,8月26日,央媒经济参考报刊文《多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售》,文章援引业内人士的观点表示,在房地产预售制下,房企高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出,从质量问题到合同纠纷,从延期交房到整体减配,甚至出现了开发商跑路,楼盘烂尾难处理等多种问题。因此,通过逐步减少预售项目比例,试点现房销售,可以最大程度减少上述纠纷,还可以抑制房企高杠杆扩张,降低房企的资金风险。

  

  文章进一步表示,有消息人士称,监管层已经有实行现房销售的想法。8月20日,在住建部、央行联合召开的房企座谈会时,监管层表示,预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策,现阶段房子供应已足够,预售制的存在是否还合理,下一步将会加强对此方面的讨论。通过监管层的表态,不难看出,潜台词就是我们已经告别了住房短缺的时代,接下来商品房预售制度有可能会逐步取消,未来或将更多地推行现房销售制。

  

  实际上,目前很多省份都已经开始试点现房销售了。比如,今年3月份,海南发布通知,新出让土地建设的商品住房,将全面实行现房销售制度,此举被业内人士认为是全国首个省级现房销售政策。除了海南以外,过去这两三年,随着房地产调控的不断深入,为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出让过程中,均有要求现房销售的试点项目。

  

  三 预售制度取消后房价会上涨吗?‍

  对于取消商品房预售制度,很多人最担心的就是房价会上涨,因为现在的现房一般都比新房贵不少。

  但是小编看来,取消商品房预售制度后房价不但不会上涨,相反地可能会下跌,原因有二: 1、现在我们国家的总体住房已经过剩,不存在住房资源紧缺的问题,现在房价还在继续上涨,无非就是有炒作的成分在其中。 如果取消商品房预售制度,也可以看作是一个对房地产行业的调控政策。所以,也可能导致房价下跌。 2、由于商品房预售制度的存在,房企们可以提前几年就开始卖房,由于其资金链不紧张,可以待价而沽,就是高价慢慢卖。 如果是现房销售,开发商资金链会非常紧张,也没多少时间去卖房子了,降价快速卖房回笼资金反而是大概率事件。 所以,就算以后取消了商品房预售制度,咱们购房者也没必要担心房价会突然大涨,其实预售制度和房价的涨跌并没有直接关系。当取消预售制度后,房地产市场上也不会再有期房和现房之分了。

  商品房预售制度和公摊面积一样是现在人们最期望取消的政策,特别是由于商品房预售制度,导致这几年出现了关于延期交房、楼盘烂尾、虚假宣传、房屋质量、绿化配套缩水等等情况越来越多,有购房者开玩笑说现在买房就跟“赌博”一样。

  毕竟如果可以的话,谁不希望买现房?直接将如果是现房的话,直接将房子优劣势看个透彻,花钱买到就是一套实实在在的房子,而不是一套虚无缥缈的、存在于沙盘和想象之中的房子,也避免了交房延期、拿不到房产证、烂尾楼风险。

  四 总 结

  最近几年,取消商品房预售的呼声一直很高,但是就目前的条件、行情来看,短期内完全取消预售制并不现实,无论是开发商还是过度依靠土地收入的城市,都不愿意看到。

  但是,不管怎么说,任何制度、规则都有其特定的生存土壤,随着时间不断向前推移,这些制度、规则必然会逐步调整和适应新的环境。

  根据此次央媒、监管层的表态,以及近两年各地现房销售的试点来看,新的信号已经表明,随着房地产发展进入到了新的阶段,取消商品房预售也已经是大势所趋,未来楼市调控政策会越来越健全,房地产市场发展会越来越健康。

  

  

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