经济开发区房屋征收补偿与安置方案（征求意见稿）

　　

　　

罗田经济开发区机械电子产业园建设项目房屋征收补偿与安置方案

(征求意见稿)

　　为推进县经济开发区各类公共事业发展，打造县域经济发展主战场，科技创新主引擎，充分改善人居环境，提高人民群众生产生活质量，保障被征收房屋所有权人的合法权益，本着依法、公平的原则，依据《中华人民共和国土地管理法》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定，结合实际，制定如下方案。

　　

一、征收补偿范围及对象

　　征收范围：本次实施罗田经济开发区机械电子产业园规划范围内房屋征收和补偿的房屋共12户，其中骆驼坳镇涂家湾村三组10户，徐家湾村十组2户。

　　具体范围以县资规部门界定的征收范围图为准，具体面积以实测核定的面积为准。

　　征收对象：征收范围内被征收人所有的建筑物、构筑物(含附属物等)。

　　

二、征收补偿签约及搬迁期限

　　协议签约期限：自房屋征收工作启动之日起15日内签订房屋征收补偿与安置协议。

　　搬迁腾空房屋期限：自征收补偿协议签订之日起10日内。

　　

三、征收主体、牵头单位、征收部门和实施单位

　　征收主体为罗田县人民政府;牵头单位为罗田经济开发区管委会;征收部门为罗田县房屋征收管理办公室;实施单位为骆驼坳镇政府。

　　

四、被征收房屋面积、用途的认定及处理

　　

(一)已登记房屋认定

　　被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的《房屋所有权证》(以下简称《房产证》)或《不动产权证书》上记载为准。《房产证》或《不动产权证书》未记载，或记载与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的面积和用途为准。对证载面积有异议的，以有资质的测绘机构实际测量成果为准，公摊面积及阳台面积的测量按现行国家测量规范执行。

　　

(二)未登记房屋认定及处理

　　除被相关职能部门认定为违法建(构)筑物外，依据房屋征收确定的范围，在入户测绘和影像资料锁定前就已经存在的，认定为历史存量的建筑物、构筑物、附属物等，按征收补偿政策予以评估补偿;在入户测绘和影像资料锁定后新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，一律不予补偿，由被征收人自行拆除，拒不拆除的，可依法组织强制拆除。

　　

五、征收补偿方式及规定

　　基于该产业园征收范围位于城镇开发边界以外，采用货币补偿(以农户自愿退出宅基地为前置条件)、产权调换(以农户自愿退出宅基地为前置条件)和地基调换加房屋重置价格货币补偿三种补偿方式。在补偿安置中，无论采用哪种方式，被征收人只能选择其中一种补偿安置方式。

(一)货币补偿

　　选择货币补偿方式的,房地产价格评估机构按市场比较法进行评估确定住宅基准价，并依确定的评估价格给予货币补偿。经综合评定，以划拨土地性质为基准，该片区住宅基准价确定为2915元/㎡。货币补偿房屋主体建筑面积计算基数按照房屋总层数为一层的面积比例为1:1.3,总层数为二层的面积比例为1:1.2,总层数为三层的面积比例为1:1.1,总层数超过三层以上的面积比例为1:1进行计算。具体房屋价值评估结合该项目《房屋征收评估修正指引》(详见附件)予以评估修正。

　　

(二)产权调换

　　选择产权调换补偿方式的，按房屋主体建筑面积相应调换比例在广源瑞府(县广源集团组织实施的体育中心片区在建项目)中予以产权调换。

　　1.产权调换比例：房屋总层数为一层的产权调换比例为1：1.3，总层数为二层的产权调换比例为1：1.2，总层数为三层的产权调换比例为1：1.1，超过三层以上的房屋产权调换比例为1：1。

　　2.按“先签、先选”的原则选择调换房屋，签订协议时一并确定调换房屋面积，并将调换房屋面积的相应补偿款转作为调换房购房款，待交房时合并结算，具体选房和结算办法由县经济开发区会同县广源集团和骆驼坳镇政府另行制定。

(三)地基调换加房屋重置价格货币补偿

　　

1.地基调换

　　(1)选择地基调换的被征收人，限定为一户一宅基地，不考虑原居民户历史成因或临时分户情况，实施单位应保障所调换的宅基地场地符合基本建设条件，满足“五通一平”(水、电、路、通讯、网络、场地平整)要求，所调换的土地需由县自然资源和规划部门依法征收并报批，地基调换安置点和地基面积等以县自然资源和规划部门规划成果为准(另详规划图)。

　　(2)宅基地调换取得采取先签先搬先选的方式进行，在签订《房屋征收补偿与安置协议书》后，按照“人搬离，房腾空，屋交付”的先后时序确定地基调换安置点序号。

　　(3)被征收人按照约定的地基调换安置点序号不变，遵循规划自行建设，骆驼坳镇等相关单位应严格实行规划管理和风貌管控。

　　(4)被征收人建房期间，实施单位协助提供临时用水、用电接入口，但施工用水、用电费用由被征收人承担。

　　

2.房屋重置价格货币补偿

　　(1)被征收房屋的补偿金额，由房地产价格评估机构依据相关规定和标准按房屋重置价格减折旧的评估方法评估确定;被征收房屋装修的补偿金额，由房地产价格评估机构依据相关规定和标准按装修重置价格评估方法评估确定。

　　(2)地基调换房屋的基础梁下底负2米以下基础工程，视地址条件情况，实施单位会同相关部门据实核定，给予补偿。

　　(3)一户一宅被征收房屋与地基调换后统一规划确定的房屋用地面积不一致的，不另行补充和调整土地用地面积。

　　(4)被征收房屋主体建筑面积超过地基调换房屋规划总建筑面积的，由房地产价格评估机构进行评估，只能按评估结果给予货币补偿。

　　

六、征收补偿办法及标准

　　

(一)装饰装修及构筑物、附属物等补偿

　　1.室内装饰装修由房地产价格评估机构按房屋重置价的评估方法评估确定。

　　2.被征收房屋主体建筑之外的附属厨房、车库、杂物间、猪舍、牛栏、羊圈、畜禽棚舍等生产用房和室外厕所、仓储、柴火房、祠牌楼、钢构房、活动板房等附属用房按重置价计算货币补偿价值，不实行产权调换，不计入补助奖励。

　　3.水井、围墙、房前屋后水泥路面和庭院内果树苗木等按相关标准给予货币补偿，可移动的盆景、花木不予补偿。

(二)农村自建房宅基地有偿退出补助

　　选择货币补偿或产权调换安置方式的，以农户自愿退出宅基地为前置条件(一户多宅的仅按一户考虑)，对每户给予补偿10万元宅基地有偿退出补助。

(三)产权调换房期限及方式

　　产权调换房屋期限：30个月(其中房屋建设期限24个月，被征收人实施装饰装修及回迁期限6个月。因广源集团建设原因未如期交房的，按实际交房期限计算补偿被征收人的过渡期安置费;因被征收人回迁不及时或自身原因造成延期的由被征收人自行负责)。

　　被征收人在广源集团承建的广源瑞府项目中自愿选择产权调换房屋户型、楼层、套数及房屋建筑面积，产权调换后的房屋建筑面积小于被征收房屋按比例应调换的建筑面积，差额建筑面积按原房屋所在片区的住宅基准价2915元/㎡(修正系数据实计算)与被征收人结算;产权调换后的房屋建筑面积大于被征收房屋按比例应调换的建筑面积，差额建筑面积在20㎡(含20㎡)以内的按原房屋所在片区的住宅基准价2915元/㎡(修正系数据实计算)与被征收人结算，差额面积大于20㎡的，统一按4200元/㎡与被征收人结算。

被征收人按征收补偿协议签订的时间先后顺序选房。

(四)历史遗留问题的处理

　　有关历史遗留问题由县资规、县城管执法、县经济开发区管委会、骆驼坳镇政府等部门和单位共同认定后处理。

　　对已办理建房手续的，严格依照相关证件上规定的内容进行认定，对无证或未按照证件上规定的内容建设的房屋，按如下规定处理：

　　1.权属为集体土地性质的，依据“一户一宅”的原则，按照单层(主体)建筑面积应不超过140㎡、总层数不超过三层认定，对现状主体建筑面积超出部分按货币补偿价格或者产权调换面积的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。

　　2.权属为国有土地性质的，对超出规划批准的房屋面积及层数的部分按照尊重历史的原则，对现状主体建筑面积中认定超出的部分按货币补偿价格或者产权调换面积的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。

　　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

　　

(五)补助与奖励

1.腾房奖

　　自房屋征收决定公布之日起10天(含10天)内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予100元/㎡的提前腾房奖;在11～15天(含15天)内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予50元/㎡的提前腾房奖;超过15天签订房屋征收补偿与安置协议的，不予奖励。

2.过渡期间临时安置补偿费

　　被征收人自行解决过渡期用房，按被征收房屋主体建筑面积每月6元/㎡的标准，支付过渡期间安置补偿费。

　　选择房屋产权调换的过渡期，自被征收人交付被征收房屋之日起至取得调换后房屋之日起再顺延6个月止【例如：主体建筑面积100㎡的房屋被征收至取得产权调换后房屋间隔24个月，过渡期间安置补偿费计算为100×6×(24+6)=18000(元)】。

　　(2)选择地基调换加房屋重置价格货币补偿的过渡期，自被征收人交付被征收房屋之日起至取得符合建设条件的地基调换安置点之日起再顺延12个月止。

　　(3)选择货币补偿的，按每户5000元的标准，一次性支付过渡期间临时安置补偿费。

3.搬迁补偿费

　　按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准，选择房屋产权调换或地基调换加房屋重置价格安置的，给予两次搬迁补偿费;选择货币补偿的，给予一次搬迁补偿费;不足100㎡的按100㎡计算。

4.附属设施拆除补偿费

　　按如下标准执行：空调350元/台;电热水器300元/台;太阳能热水器500元/台;有线电视200元/户;电话200元/户;宽带网线200元/户;水箱120元/个;淋浴房350元/个;抽油烟机350元/个;吊扇80元/个;换气扇80元/个;天然气初装费3250元/户(含天然气热水器安装)，天然气移装费600元/户。

5.“六通”设施补偿费

　　选择房屋产权调换或地基调换加房屋重置价格安置的，被征收房屋原已安装的水、电、气、有线电视、电话、宽带等设施按“拆一还一”的方式补偿;选择货币补偿方式的，依据各户实际情况，按现行安装费收费标准一次性给予货币补偿。

6.证件补助

　　选择货币补偿方式的，按房屋修正系数据实计算;选择房屋产权调换或地基调换加房屋重置价格安置的，对被征收房屋已具有《土地证》(《集体土地建设用地使用证》或《国有土地使用权证》的简称)或《房产证》等房屋证件的，每证给予2500元补助，“两证”(即《土地证》和《房产证》)齐全或具有《不动产权证书》的给予5000元补助，最高不超过5000元/户·栋。

7.证件办理

　　被征收人选择产权调换方式或地基调换加房屋重置价格安置的，由骆驼坳镇政府会同县经济开发区管委会统一为被征收人调换安置的住宅房屋办理《不动产权证书》。

　　选择产权调换方式的，被登记人由被征收人按规定提前提供，相关手续办理过程中，被征收人不承担费用。相关登记手续或《不动产权证书》首次办结后，若被征收人(被登记人)再将住宅房屋入市转让、出售等产生的税费，由被征收人依规承担。

　　选择地基调换加房屋重置价格安置的，在相关手续办理过程中，地基调换房屋的《不动产权证书》上载明的土地用途及使用性质与被征收房屋的土地用途及使用性质一致，且调换的宅基地仅限于被征收人本人建房，其房屋和土地相关证件只能办理本人姓名，如特殊情况确需办理给直系亲属的，应依规提供相关材料，说明理由。若本人申请要求将集体土地办理为国有出让土地的，必须按规定程序经依法审批，所需缴纳的相关税费由被征收人依规承担。

七、征收评估

　　(一)被征收人协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，由征收部门组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或采取抽签等方式确定。

　　(二)被征收人有义务向房地产价格评估机构如实提供估价所必须的资料，协助进行实地查勘，若被征收人拒绝实地查勘，可由房地产价格评估机构参照同类房屋进行评估。

　　(三)被征收人、实施单位、牵头单位或征收部门对评估结论有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　

八、征收补偿与安置协议的签订

　　(一)被征收人与实施单位应在评估结束后，自房屋征收决定公布之日起15日内签订《房屋征收补偿与安置协议书》。

　　(二)被征收房屋如被租赁，被征收人应主动与承租人协商解决。如因解除租赁关系导致承租人合法权益受到损害并由此造成的相关损失由被征收人承担。

　　(三)被征收房屋如被办理担保，被征收人应主动与担保权人协商解决担保关系。如因解除担保关系导致担保权人合法权益受到损害并由此造成的相关损失由被征收人承担。

　　(四)被征收人在签订《房屋征收补偿与安置协议书》时，应一并将被征收房屋《土地证》《房产证》《不动产权证书》和规划许可相关证件原件交给实施单位，并协助办理注销手续，若未收回的，县自然资源和规划局依照法定程序公告注销并同时收回被征收房屋占用范围内的土地使用权。

　　(五)被征收人不得随意拆卸、搬离已经作价补偿的建(构)筑物及其地面附着物。被征收人的房屋由实施单位依照有关规定产生的具有相应资质的施工单位统一拆除并清场，经验收符合要求后进行结算。

　　

九、补偿决定及强制征收

　　(一)被征收人与实施单位在签订《房屋征收补偿与安置协议书》后，一方不履行协议书中约定的义务，另一方可依法向人民法院提起诉讼。

　　(二)被征收人与实施单位在规定签约时限内达不成协议或被征收房屋所有权不明确的，由征收部门报请县人民政府再作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。

　　(三)被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可依法向黄冈市人民政府申请行政复议，也可以依法向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼。若被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在房屋征收补偿决定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　

十、其他

　　本方案适用于罗田经济开发区机械电子产业园项目建设范围内房屋征收，由罗田县房屋征收管理办公室负责解释。

　　为推进县经济开发区各类公共事业发展，打造县域经济发展主战场，科技创新主引擎，充分改善人居环境，提高人民群众生产生活质量，保障被征收房屋所有权人的合法权益，本着依法、公平的原则，依据《中华人民共和国土地管理法》，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定，结合我县实际，罗田县房屋征收管理办公室起草并优化了《罗田经济开发区机械电子产业园建设项目房屋征收补偿与安置方案(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见，如有意见或建议，请于2023年4月23日前以书面形式反馈至罗田县房屋征收管理办公室。

联系人：李主任

联系电话：0713-5077755

电子邮箱：76693215@qq.com

　　罗田县房屋征收管理办公室

　　2023年3月24日

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