关于罗田县第一中学迁建项目房屋征收的决定！

罗政发〔2025〕3号

 

罗田县人民政府

关于罗田县第一中学迁建项目房屋征收的决定

 

为推进城市公共教育事业发展，完善城市功能，优化人居环境，进一步加快罗田县第一中学迁建项目建设进度，保障被征收房屋所有权人的合法权益，本着依法、公平的原则，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《罗田县集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法》（罗政规〔2024〕4号）等规定，在广泛征求群众意见，经过相关部门论证，做好社会稳定风险评估的基础上，县人民政府决定对罗田县第一中学迁建项目建设范围内的房屋实施征收，作出如下决定：

一、征收范围及对象

征收范围：罗田县第一中学迁建项目范围内房屋征收和补偿的房屋共45户，均为私产房。

私产房（45户）：栗林咀村丝绸大道南侧45户。

具体范围以县自然资源和规划部门界定的征收范围图为准；具体面积以测绘核定的面积为准；具体户数以现场实际情况为准。

二、征收补偿的签约、搬迁期限

协议签约期限：自本决定公布之日起30日内签订房屋征收补偿与安置协议。

搬迁腾空房屋期限：自征收补偿协议签订之日起15日内。

三、征收主体、征收部门和实施单位

征收主体为罗田县人民政府；征收部门为罗田县自然资源和规划局；实施单位为凤山镇人民政府；责任单位为罗田县教育局。

四、征收补偿方案

详见《罗田县第一中学迁建项目房屋征收补偿与安置方案》（附件1）。

五、其他

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

被征收人对本决定不服的，可以自本决定公布之日起60日内依法向黄冈市人民政府申请行政复议，或自本决定公布之日起6个月内向黄冈市中级人民法院依法提起行政诉讼。

咨询地址：罗田县自然资源和规划局；监督电话：0713-5103066。

 

附件：1.罗田县第一中学迁建项目房屋征收补偿与安置方案

2.罗田县第一中学迁建项目房屋征收评估修正指引     

 

 

                    2025年6月5日

附件1

 

罗田县第一中学迁建项目房屋征收

补偿与安置方案

 

为推进城市公共教育事业发展，完善城市功能，优化人居环境，进一步加快罗田县第一中学迁建项目建设进度，保障被征收房屋所有权人的合法权益，本着依法、公平的原则，依据《中华人民共和国土地管理法》《罗田县集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法》（罗政规〔2024〕4号）等规定，在广泛征求群众意见，经过相关部门论证，做好社会稳定风险评估的基础上，县人民政府决定对罗田县第一中学迁建项目建设范围内的房屋实施征收，作出如下决定：

一、征收范围及对象

征收范围：罗田县第一中学迁建项目范围内房屋征收和补偿的房屋共45户，均为私产房。

私产房（45户）：栗林咀村丝绸大道南侧45户。

具体范围以县自然资源和规划部门界定的征收范围图为准，具体面积以测绘核定的面积为准，具体户数以现场实际情况为准。

二、征收补偿的签约、搬迁期限

协议签约期限：自本决定公布之日起30日内签订房屋征收补偿与安置协议。

搬迁腾空房屋期限：自征收补偿协议签订之日起15日内。

三、征收主体、征收部门和实施单位

征收主体为罗田县人民政府；征收部门为罗田县自然资源和规划局；实施单位为凤山镇人民政府；责任单位为罗田县教育局。

四、征收补偿方式

实行货币补偿和房票安置两种补偿方式，由被征收人自愿选择。

五、被征收房屋面积、用途的认定及处理

（一）已登记房屋认定

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的《房屋所有权证》（以下简称《房产证》）或《不动产权证书》上记载为准。《房产证》或《不动产权证书》未记载，或记载与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的面积和用途为准。对证载面积有异议的，以有资质的测绘机构实际测量为准，公摊面积及阳台面积的测量按现行国家测量规范执行。

（二）未登记房屋认定及处理

除被相关职能部门认定为违法建（构）筑物以外，依据房屋征收确定的范围，在入户测绘和影像资料锁定前就已存在的，认定为历史存量的建筑物、构筑物、附属物等，按征收补偿政策予以评估补偿；在入户测绘和影像资料锁定后新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，一律不予补偿，由被征收人自行拆除，拒不拆除的，可依法组织强制拆除。

六、征收补偿标准和具体办法

（一）房屋补偿

1.住宅基准价。房地产价格评估机构按市场比较法进行评估确定住宅基准价，经综合评定，以使用集体建设用地性质为基准，该片区住宅基准价确定为2965元/㎡。

2.自建房屋补偿

（1）货币补偿方式。按该片区住宅基准价2965元/㎡（修正系数据实计算）给予货币补偿。货币补偿房屋主体建筑面积计算系数按照房屋总层数为一层的面积比例为1:1.3，总层数为二层的面积比例为1:1.2，总层数为三层的面积比例为1:1.1，超过三层的面积比例为1:1进行计算。

顶层房屋仅有冲屋的，冲屋面积计入房屋主体面积，但该层房屋不计入总层数。

具体房屋价值评估，由房地产价格评估机构结合该项目《房屋征收评估修正指引》（详见附件2）予以评估修正。

（2）房票安置方式。按该片区住宅基准价2965元/㎡（修正系数据实计算）计算房票票面金额，出具给被征收人作为县政府提供的房源超市中重新购置房屋的结算凭证。具体细则参照《县人民政府办公室关于推进罗田县房屋征收补偿房票安置的实施意见（试行）》（罗政办〔2025〕4号）文件执行。

房票票面金额是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后的金额。包括被征收房屋应安置面积补偿价款，室内装修及其附建房屋、附着物补偿和农民自建房宅基地有偿退出补助。

房票使用期限自出票之日起至商品房买卖合同签订之日止，最长不超过12个月。被征收人或受让使用人在有效期内主动放弃或期限届满未实际使用的，视同自行放弃房票安置，按照房票票面金额进行补偿，不能选择房屋产权调换，不再享受房票安置相应的政策性奖励，房票持有期间征收补偿款不计利息。

房票实行实名制，房票持有人为被征收人，房票使用人可以是本人，也可以无偿转让一次，转让须向县住房和城乡建设部门备案。

被征收人或受让使用人使用房票购买新建商品房的，税收政策按照下列规定执行：

被征收人使用房票购买新建商品房，成交价格不超过房票使用金额部分（包含房票奖励金额）免征契税；成交价格超过房票使用金额部分（包含房票奖励金额）需依规缴纳契税。

受让使用人使用房票购买新建商品房，成交价格不超过房票使用金额部分（包含房票奖励金额）由房地产开发企业依规代缴契税，再由县财政部门在结算时补贴给房地产开发企业；成交价格超过房票使用金额部分（包含房票奖励金额）需依规缴纳契税。

（二）装饰装修及构筑物、附属物等补偿

1.室内装饰装修、附属物、构筑物由房地产价格评估机构按房屋重置价的评估方法评估确定，具体标准按《罗田县集体土地及地上房屋征收与补偿实施办法》（罗政规〔2024〕4号）执行。

2.附属设施拆除补偿费标准如下：空调350元/台；电热水器300元/台； 太阳能热水器500元/台；有线电视200元/户；电话200元/户；宽带网线200元/户；水箱120元/个；淋浴房350元/个；抽油烟机350元/个；吊扇80元/个；换气扇80元/个；天然气初装费3250元/户（含天然气热水器安装），天然气移装费600元/户。

3.可移动的盆景、花木不予补偿。

（三）农民自建房宅基地有偿退出补助

1.由于被征收房屋位于城市规划区范围内，被征收人房屋征收后再无法继续享受农村村民“一户一宅”（一户多宅的仅按一户考虑）的政策，每户补偿10万元给予宅基地有偿退出补助。

2.分户认定由镇、村根据实际情况召开会议讨论形成集中意见并公示，出具书面说明作为分户依据。

（四）历史遗留问题的处理

1.有关历史遗留问题由县房屋征收工作联席会议共同认定。

对已办理建房手续的，严格依照相关证件上规定的内容进行认定，对无证或未按照证件上规定的内容建设的房屋，按如下规定处理：

房屋所占土地为集体土地性质的，依据“一户一宅”的原则，总面积应不超过420㎡，对现状主体建筑面积超出420㎡的部分按货币补偿价格的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。

2.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

（五）补助与奖励

1.房票使用奖励（仅针对房票安置方式）

被征收人或受让使用人使用房票金额的60%及以上购买新建商品房，或购买单套不低于100㎡的住宅，或购买单间不低于30平方米的商业门店，按实际使用金额的18%给予奖励。

2.腾房奖

自房屋征收决定公布之日起20天（含20天）内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予100元/㎡的提前腾房奖；在21～30天（含30天）内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予50元/㎡的提前腾房奖；超过30天签订房屋征收补偿与安置协议的，不予奖励。

3.过渡期间临时安置补偿费 （仅针对住宅部分）

被征收人自行解决过渡期用房，征收部门按被征收人被征收房屋主体建筑面积每月6元/㎡的标准，支付过渡期间安置补偿费。

（1）选择货币补偿的，按每户5000元的标准，一次性支付过渡期间临时安置补偿费。

（2）选择房票安置的住宅房屋给予8个月过渡期间临时安置补偿费。

4.搬迁补偿费

按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准给予一次搬迁补偿费。不足100㎡的按100㎡计算。

5.“六通”设施补偿费

选择货币补偿和房票安置方式的，按现行安装费收费标准（6230元）一次性给予货币补偿。

七、征收评估

（一）被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由征收部门组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或采取抽签等方式确定。

（二）被征收人有义务向房地产价格评估机构如实提供估价所需的资料，协助进行实地查勘，若被征收人拒绝实地查勘，可由房地产价格评估机构参照同类房屋进行评估。

（三）被征收人、实施单位或征收部门对评估结论有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

八、征收补偿与安置协议的签订 

（一）被征收人与实施单位应在评估结束后，自房屋征收决定公布之日起30日内签订《房屋征收补偿与安置协议书》，自签订协议5日内将被征收房屋腾空并交付实施单位统一拆除。

（二）被征收房屋如被租赁，被征收人应主动与承租人协商并友好解决。如因解除租赁关系导致承租人合法权益受到损害并由此造成的相关损失由被征收人承担。

（三）被征收房屋如办理担保、抵押，被征收人应主动与担保权人、抵押权人协商解决担保、抵押关系。如因解除担保、抵押关系导致担保权人、抵押权人合法权益受到损害并由此造成的相关损失由被征收人承担。

（四）被征收人在签订《房屋征收补偿与安置协议书》时，应一并将被征收房屋《土地证》《房产证》《不动产权证书》和规划许可相关证件原件交给实施单位，并协助办理注销手续，若未收回的，县自然资源和规划局依照法定程序公告注销并同时收回被征收房屋占用范围内的土地、房屋使用权。

（五）被征收人不得随意拆卸、搬离已经作价补偿的建（构）筑物及其地面附着物。被征收人的房屋由实施单位依照有关规定产生的具有相应资质的施工单位统一拆除并清场，经验收符合要求后进行结算。

九、补偿决定及强制征收

（一）被征收人与实施单位在签订《房屋征收补偿与安置协议书》后，一方不履行协议书中约定的义务，另一方可依法向人民法院提起诉讼。

（二）被征收人与实施单位在规定签约时限内达不成协议或被征收房屋所有权不明确的，由征收部门报请县人民政府作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。

（三）被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可以依法向黄冈市人民政府申请行政复议，也可以依法向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼。若被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在房屋征收补偿决定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。

十、集体会商制度

针对房屋征收过程中遇到的个性化、疑难问题，指挥部成立工作专班，集中研判，集体决策，根据决策意见给予补偿。

十一、其他

本方案适用于罗田县第一中学迁建项目范围内房屋征收，由县自然资源和规划局负责解释。

附件2

 

罗田县第一中学迁建项目房屋征收

评估修正指引

 

一、权益状况修正

（一）土地性质修正

 说明：以集体土地性质的住宅基准价为基准进行修正。 

 

（二）权属及证件情况修正

说明：以集体土地性质的住宅基准价为基准进行修正。

 

二、实物状况修正

（一）建筑结构

根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定房屋结构修正系数。

1.各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限

钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构等）：住宅用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房50年。

砖混结构：住宅用房50年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。

说明：以集体土地性质的砖混结构住宅基准价为基准进行修正。

 

（二）房屋成新度

说明：房屋成新度调整系数可根据房屋成新情况结合实际保养程度确定。

来源：罗田县人民政府

发布时间：2025-06-06

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