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楼市库存多 建议优化限购政策

2015年08月11日 17:23     小编:     |0     点击:1021

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前日,广州市社科院所发布的《广州经济发展报告(2015)》蓝皮书中,对2014年本地住宅市场情况进行分析指出:受限购政策影响,2014年住宅市场成交量明显萎缩,成交量仅为2013年的64 .8%。一手住宅去库存周期压力大,以黄埔为例,新房要两年才能卖完。其建议,广州尽快优化房地产调控政策,落实央行二套房贷新政。

注:2013年12月末的去库存周期按2013年月均销售速度计算;2014年12月末的去库存周期按2014年月均销售速度计算。

 

 

 

南都讯 记者刘雪 前日,广州市社科院所发布的《广州经济发展报告(2015)》蓝皮书中,对2014年本地住宅市场情况进行分析指出:受限购政策影响,2014年住宅市场成交量明显萎缩,成交量仅为2013年的64 .8%。一手住宅去库存周期压力大,以黄埔为例,新房要两年才能卖完。其建议,广州尽快优化房地产调控政策,落实央行二套房贷新政。

签约率:去年一手住宅同比减两成

报告指出,受宏观经济运行环境和信贷环境偏紧以及市场预期的影响,一手住宅市场走弱,市场成交明显萎缩。

2014年,全市一手住宅签约7.27万套,同比减少21 .9%;签约面积835 .95万平方米,同比减少21 .0%;签约金额1260 .18亿元,同比减少9.1%。全市一手住宅市场消化率仅为69.7%,较2013年(100.7%)下降31.0个百分点。

从市场走势看,1、2季度成交量保持在200万平方米左右,3季度市场较为低迷,签约面积仅为161.44万平方米,4季度在央行放宽房贷政策的带动下,成交量回升至268.52万平方米。

价格:一手住宅均价1.5万元/平方米

2014年,全市一手住宅签约均价15075元/平方米,同比上升15.1%,市场价格出现结构性上升。

均价上涨是结构性因素所致:一是价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高,由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%,若剔除区域因素影响,全市签约均价升幅约为6 .4%;二是2013年为落实房价控制目标实施了严格的行政管控措施,造成2013年价格基数偏低;三是中高端项目成交占比有所增加。若剔除上述因素,实际上,市场价格已经出现松动,去年3、4季度签约均价分别为15268和14945元/平方米,较2季度分别下降5.4%和7.4%。

消化率:中心六区市场消化率仅76 .4%

报告指出,去年中心6区的供求关系开始出现逆转:供应量大幅增加,预售面积249.43万平方米,同比增长46.8%;签约面积190 .51万平方米,同比减少1.1%。2014年市场消化率仅为76.4%,自2010年以来首次低于88%;签约均价26812元/平方米,同比上升5.6%,越秀和荔湾是拉动价格上升主要动力,签约均价同比分别上升13.8%和12.7%。

外围4区则是供过于求情况较为突出。2014年消化率仅为60 .7%,其中南沙消化率仅为47.4%;签约均价为13355元/平方米,同比上升10 .1%。

库存:大户型去化周期达22个月

库存方面,去年12月末全市一手住宅库存量创历史新高,可售住宅7.58万套,可售面积998.14万平方米,同比分别增长34.0%和30 .6%。以2014年月均销售速度计算,12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月,较2013年末的8.67个月大幅延长。

报告指出,市场库存主要集中在外围区域,越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大,去库存周期均超过16个月。也就是说按去年的卖房速度,黄埔要卖掉已经建好的新房得两年(去库存周期达23.75个月),越秀区是一年半(18 .97个月),海珠一年两个月(14.96个月),荔湾7个月,天河一年(12.04个月),白云10个月。

目前,大户型住宅和外围区域住宅积压情况尤为严重,2014年12月末全市144平方米以上住宅可售面积达到421.39万平方米,去库存周期长达22.78个月。

预测

去库存仍是今年市场主基调

报告预计,今年的广州楼市,一手住宅市场去库存压力依然较大,目前住宅市场库存量创近年来新高,同时,住宅施工量和新开工量均为2010年以来的高水平,2014年新开工面积1466.33万平方米。以此预计未来市场供应量将较为充足,去库存将是未来较长一段时间内市场的主基调。市场成交量有望回升。

目前住宅市场已出现以下促进成交的积极因素:一是二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台,将有效促进二手市场成交及改善型需求入市;二是去库存仍是房企的首要任务,开发企业将采取积极的销售策略吸引买家入市;三是随着中央各项稳定房地产市场的政策出台,房价下行预期将出现转变。

因此,预计未来市场成交回升的可能性较大,但严格的限购政策仍未放松,成交回升的力度和高度仍有待观察,区域、楼盘等微观差异可能进一步拉大。

建议

尽快落实央行二套房贷新政

报告建议,广州应优化限购政策,同时尽快落实央行二套房贷新政。

根据央行、住建部、银监会3月30日出台的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定,二套房低首付款比例不低于40%,而“穗六条”中规定的二套房贷首付比例为七成。广州应尽快落实相关政策,与中央接轨,下调二套房首付比例。

其二,调整外地户籍购房者社保或个税年限要求至“2年内在本市连续缴交1年以上”(“穗六条”之前的标准)。为满足居民改善型住房需求,建议调整住房套数认定标准,可学习西安的做法,非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下住房不纳入住房套数计算范围。

其三,针对公积金贷款额度不足的问题,报告建议,积极尝试开展“公转商”贴息贷款业务试点,尽快出台相关实施细则。


 

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