业界关注：上半年高调的楼市 年底前是涨还是会跌

 七月初，楼市参考曾撰文分析2015年楼市下半场会是怎样一个开局，预言一线楼市将出现盘整，暴涨行情将不会出现，而三四线城市楼市情况不容乐观。这一判断，在楼市参考随后进行的网调中，也与绝大多数网友的判断相同。

    昨天，中国指数研究院发布了“7月中国房地产指数系统百城价格指数报告”，楼市参考对比该院发布的6月相关数据进行分析，所得结论进一步印证了我们月初对中国楼市走向的基本判断。请看对比数据。

    七月：楼价上涨城市环比减少

    2015年6月， 53个城市楼价环比上涨，比5月增加5个。

    2015年7月，46个城市楼价环比上涨，较上月减少7个。

    七月：楼价下跌城市环比增加

    2015年6月，46个城市楼价环比下跌，比5月减少6个。

    2015年7月，53个城市楼价环比下跌，比6月增加7个。

    七月：一手房均价涨幅收窄

    2015年6月，全国100个城市（新建）住宅均价环比上涨0.56%，涨幅扩大0.11个百分点。

    2015年7月，全国100个城市（新建）住宅均价环比上涨0.54%，涨幅收窄0.02个百分点。

    七月：二手房均价涨幅收窄

    2015年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27461元/平方米，环比上涨2.03%。

    2015年7月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为28017元/平方米，环比上涨2.02%。

    七月：“领跑者”深圳楼市数据

    再看本轮楼市的“领跑者”——深圳，7月楼价环比涨幅继续保持百城，但无论从涨幅还是成交量，降温迹象已非常明显。其中，二手房成交均价环比涨幅下降1%，成交量环比萎缩10%。

    基于这些数据分析，楼市参考得出的结论是：四个一线城市中，除北京因京津冀一体化政策的因素作用，楼市呈现全面升温外，深圳、上海和广州，7月楼市出现回调，“330”以来的市场热度正在降温。

    随之而来的8月份楼市答卷，将进一步印证这一判断。

    我们认为，从全国房地产库存、在建工程规模、未来15年中国人口出生率、货币政策等综合分析，今年上半年的楼市，将是一个短暂反弹，不会持续长久。

    目前，中国房屋库存量高达六亿多平方米等待消化，且在建住宅工程约有40、50亿平米。住宅供应量是超级巨大的，尤其在三四线城市，是供大于求的。

    未来15年，中国住房需求对市场将会呈现釜底抽薪的作用。中国人口增速从2013年起出现明显拐点，人口出生率将逐年萎缩，住房需求也将进入下降通道，当然，这种需求降低的过程是漫长的，但是必然的。

    另外，从影响房地产市场短期的货币政策来看，显然货币政策从老百姓的感受来看，虽然已经连续多次降准降息，似乎是宽松的货币政策，但是实际上是一个中性的货币政策。因为描述货币政策一个口径，比如说广义的货币供应量M2，M2的增长速度是创有纪录以来，低的一个增长速度——10%的增速。

    上半年楼市上涨“六连冠”的深圳，楼价飙升，也不是没有原因的。从所周知，楼市和股市是“孪生”性质，上半年股市狂飙，必然会传导到楼市，尤其在深圳。深圳有400多家上市公司，这些原始发起人的股东在股市上升的过程当中，尤其是中小板和创业板大幅度飙升，帐面财富，用日进斗金形容并不过分，股市浮银的溢出效应必然体现在楼市里。

    进入七月，随着股市震荡，深圳楼价虽然依然上涨，但成交量明显萎缩。其实人们对于房价的感受，多来自于二手房市场。这两天已有媒体报道：深圳二手房7月“降温”剧烈，成交量大幅下降，人们持币观望，甚至多个楼盘出现购房者退订或变更付款方式，以高端楼盘与投资属性较强的物业受影响为明显。这种现象与七月股市剧烈震荡，有着直接的联系。

    今年以来，国家为活跃房地产市场，已调整和放松了信贷、限购、公积金等多项政策，房地产活跃给经济运行带来的正能量，也是明显的。下半年，我们并不希望看到楼市持续低迷，但也不希望看到上半年个别城市楼价暴涨的局面重演。

    确保楼市平稳，将是2015年下半年房地产市场的常态。


 

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