今年房企并购成常态 交易额有望破纪录

      据悉，7月31日穆迪投资者服务公司发布报告，称2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录，下半年销售增速将放缓，引发业内关注。

      随着房地产调控政策持续收紧，土拍机制以及楼市游戏规则难度加大，地产业内出现了企业或项目股权出让大潮，业内纷纷预测未来或将出现“寡头”时代，尤其是继7月份和第二季度涌现多笔重大并购交易后，中小房企出局一下城市价或成必然趋势。

      Wind资讯数据统计显示，2012-2014年，中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元、1768.1亿元；2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；截至2017年2月13日，今年房地产行业并购案宗数已达15宗，涉资250亿元。

      此外，强强联手屡见不鲜。如在成都市场上，去年10月保利收购成都中航100%股权，万科收购国际大都会地块，瑞升牵手恒大操盘2400亩新都地块，龙湖入股旭泰与首开合作操盘紫宸项....

      据不完全统计显示，2016年成都房地产市场发生的企业或项目股权出让案例多达26宗，进入2017年，仅4月至6月，通过并购抢占市场的案例多达9起。如万科前通过股权收购的方式获取了位于老成灌路旁约120亩的原百事可乐工厂地块；阳光城以16.81亿收购成都半山艾马仕项目；蓝光收购成都海润100%的股权，获取了后者位于双流九江板块的373.4亩地块。据统计，光6月房企通过收购获取土地面积便超过800亩，而这已占到今年以来所有土地成交面积中的约四分之一。近日，铁狮门旗下麓岭汇被厦门建发收购，香港信和旗下信和御龙山项目也在不断传出被收购的消息，今日传出的买家是华侨城。

      可以看出，行业整合速度已经加快，类似保利、万科、融创这样的房企巨头体积越来越庞大。而且成都仅仅作为“新一线”城市，本土小开发商都已很难再有容身之所，更何况北京、上海、深圳这样的“老一线”城市，那里小开发商几乎“绝迹”。

业内人士分析称，楼市调控政策缩紧，政府出让地块时增设了各种限制，比如目前在热点城市普及的“竞自持比例”等土拍规则，从源头上就已经将实力弱的开发商出局，而与参与公开拍卖拿地相比，通过并购交易补充土地储备，成本相对更低，因此开发商更乐于并购拿地，“大鱼吃小鱼”的游戏模式就这样诞生了。

同时，由于企业转型，大规模抛售重资产而达成的交易也较为频繁。穆迪报告显示，7月已有多项重大并购交易公布，如由万科等多家机构组成的中国财团拟斥资116亿美元（约合人民币790亿元）全资收购普洛斯，以及万达集团拟向融创中国和广州富力地产出售资产，交易所涉总对价约637亿元 。第二季度公布的最大规模并购交易，为万科斥资约551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产。

易居企业集团 CEO丁祖昱指出，房地产强者恒强的态势，今年显得更加明显。从全国房企市场占有率来看，今年前50强的占有率比去年又出现了上升。这一方面说明大型房企在扩张速度、市场占有份额明显地上升，另一方面也表示一部分小型房企以及主营非地产类的企业，正逐渐从房地产行业退出。

该报告还预计下半年销售增速将放缓。严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量，导致销售增速放缓。

上述报告显示，2017年6月，四个一线城市的房价环比持平，而5月份四个一线城市房价环比上涨0.1%。6月份二线城市房价环比涨幅为0.5%，与5月份持平。穆迪认为这与去年9月住房纳入调控范围紧密相关，从而一线城市和主要二线城市的房价涨幅继续得到控制，但跟踪的样本城市库存去化周期仍为7-8个月左右，因此未来12个月，不会出现房价大幅下降。

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