房产税如何计算

房产税如何计算

开征房产税是近年来大家比较关注的话题。尽管房产税征收问题饱受争议，但无论是从完善税制的角度，还是稳定房价的角度，房产税开征是势在必行。房产税应纳税额的两种计算，也将是财务人员必备的技能之一。

一、从价计征的计算

从价计征房产税是按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为计税依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，计征适用的税率为1.2%，其计算公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

（一）房产原值的确定

房产原值是指纳税人按照会计制度，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（二）地下建筑的房产税政策

这里指具备房屋功能的地下建筑，指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地下建筑物，按以下方式计税：

1．工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%

2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（三）出租房产免收租金期间的纳税规定

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件第二条规定，自2010年12月21日起，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）将地价计入房产原值

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比。

（五）附属设备配套设备的房产税政策

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。

从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：

1．凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2．对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（六）出典房产的房产税政策

产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定有对房屋具有支配权的承典人为纳税人。

（七）融资租赁房产的房产税政策

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

二、从租计征的计算

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。其计算公式为：

应纳税额=租金收入×12%（或4%）

房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征，且租金收入不含增值税。

（一）无租使用其他单位房产

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

（二）支持住房租赁市场发展的房产税政策

1．对个人出租房屋，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

2．对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

综上不难看出，随着地方经济的发展，城市基础设施改善和工商各业的兴旺，房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源。房产税的两种计算，不仅有利于加强房产的管理，更有效阻止房地产市场的泡沫化，控制了固定资产的投资规模。

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