一、车位性质的划分

       地下停车场车位主要有三类，第一类是规划产权车位；第二类是人防车位；第三类是共有车位。

       第一类产权车位所有权属于开发商，车位可以办理产权登记并可以进行出售、出租或者附赠等。

       第二类人防车位所有权属于国家所有，开发商只有使用权和收益权，可以对外进行出租或者转让车位使用权，但是不得进行售卖。

        第三类共有车位所有权属于全体业主所有，开发商不享有权利。

二、开发商是否有权售卖车位，需要判断车位性质。

       判断车位性质，需要先从地下室停车位是否计入公摊面积来进行判断，若地下室车位计入了公摊面积，则表明其地下室车位的建造成本分摊到了商品房销售价格上，由全体业主共同享有。业主是否享有所有权还需要看车位是否位于人防区域，若处于人防区域，则属于业主共有的人防车位，其所有权归国家所有，业主享有使用权和收益权。若不处于人防区域，则属于业主共有的共有车位，业主享有处分、收益、占有、使用的权利。简而言之，就是若地下室停车位计入了公摊面积，则开发商既无权售卖，也无权使用，其权利均归于业主。

       若地下室车位未计入公摊面积，则表明车位的建造成本未摊入商品房销售价格，由开发商投资建造而成，开发商享有相应权利。开发商是否享有所有权同样需要看车位是否位于人防区域，若位于非人防区域，则表明开发商拥有该车位产权，其能够出售、出租、附赠等。若位于人防区域，则无权出售该车位，但是其仍享有使用权和收益权，即能够出租或者转让车位使用权。

        综上，车位是否计入公摊面积可以通过查看总规划图中的容积率和竣工资料中的房屋测绘报告进行判断，房屋测绘报告中关于公摊面积由哪些构成有具体说明。是否位于人防区域可以通过人防图纸进行判断，图纸上对人防区域有专门标注。通过以上即能确定车位性质。确定车位性质后，便能判断开发商是否有权售卖车位，对于产权车位而言，开发商可以任意处置，即出售、出租、附赠都可以，但无权售卖人防车位和共有车位。其人防车位，开发商虽然无权售卖，但是可以将其出租或者转让车位使用权。

三、车位使用权转让合同注意事项。

       在实践中，当事人与开发商签订的往往是车位使用权转让合同。若该车位属于共有车位，开发商并无任何权利，根据物债两分原则，其签订的合同虽然有效，但是当事人并未取得真正的使用权，极易引发合同纠纷。若车位使用权转让合同中出现到期返还车位使用权或者约定20年后无偿使用至房屋使用年限，那么其合同名为转让，实为租赁，根据租赁合同法律规定，超过20年后的部分无效，其业主在合同二十年到期后，仍需要缴纳车位租金。

        所以，为防止出现上述两种情况，笔者建议业主在签订车位使用权转让合同时应着重审查以下两点：第一、如前述内容确定车位性质，据此判断开发商是否有权出售、出租、附赠或者转让使用权等。第二、查看其合同内容中是否具有租赁合同特征，如到期返还车位，20年后无偿使用等，如具有租赁合同特征，应当及时修改合同内容，防范后期出现纠纷。

文章来源：工程律师周威，如有侵权来信即删